תמ"א 38: מה חדש בשנת 2025 ומה צפוי בעתיד?

תמ״א 38, התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הייתה בעשור האחרון אחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. היא אפשרה לבצע חיזוק ושדרוג למבנים ישנים שנבנו לפני 1980 – מבלי להיכנס להליך תכנון מלא, תוך מתן זכויות בנייה נוספות ליזמים.

בשנים האחרונות, התוכנית עברה שינויים, בוטלה באופן חלקי, הוחלפה במסלולים אחרים ובמקביל – הותירה שאלות רבות באוויר. בשנת 2025, המצב החוקי, המוניציפלי והמעשי של תמ״א 38 ממשיך להתפתח – ולא תמיד קל להבין מה מותר, מה אפשר, מה משתלם – ומה צפוי בהמשך.

cutu נסקור את המצב העדכני של תמ״א 38 נכון לשנת 2025, נבחן את ההשפעה על דיירים, יזמים ורשויות מקומיות, נתייחס לחלופות שהמדינה מקדמת ומה אפשר ללמוד ממקרים שכבר יצאו לפועל. בנוסף, ננסה לשער לאן פני התחום הזה מועדות בעתיד הקרוב.

מה הייתה תמ״א 38 מלכתחילה?

תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים) הושקה ב־2005, במטרה לתת מענה מיידי למאות אלפי מבנים שאינם עומדים בתקני רעידות אדמה.

הרעיון היה פשוט: המדינה תעניק זכויות בנייה מוגדלות, ובתמורה – היזם יחזק את הבניין, יחזיר את ההשקעה דרך מכירת דירות חדשות, וכל זאת ללא עלות מצד הדיירים.

התוכנית כללה שני מסלולים עיקריים:

• תמ״א 38/1 – חיזוק המבנה הקיים ותוספות (לרוב קומות ודירות)

• תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש ("פינוי-בינוי מצומצם")

לצד ההישגים, התוכנית עוררה לא מעט ביקורת – על מימוש לא שוויוני בין יישובים, חוסר התאמה לתכנון אורבני, עומס על התשתיות ואי ודאות סביב המדיניות התכנונית.

2022: ביטול התמ״א כפי שהכרנו אותה

במאי 2022, המועצה הארצית לתכנון ובנייה קיבלה החלטה שלא להאריך את תוקף תמ״א 38 מעבר לאוקטובר 2022. המשמעות: מרגע זה, לא ניתן להגיש תוכניות חדשות מכוח התמ״א – אלא רק תוכניות שכבר החלו בתהליך תכנון מקומי.

יחד עם זאת, לא היה מדובר בביטול מוחלט, אלא בהעברת הסמכות לוועדות המקומיות – מה שמכונה לעיתים "תמ״א בהסכמה". כל רשות מקומית קיבלה כלים לקדם תוכניות חיזוק בהתאמה לצרכים העירוניים והתחבורתיים שלה.

מה קורה בפועל בשנת 2025?

נכון לשנת 2025, השטח מציג תמונה מורכבת – חלקה אופטימית וחלקה תקועה:

1. פרויקטים קיימים ממשיכים כרגיל

תוכניות שכבר אושרו לפני תום המועד – ממשיכות להתקדם. ברבים מהמקרים מדובר על לוחות זמנים של שנתיים-שלוש מהגשת התוכנית לאישור בפועל, ולכן גם כיום נבנים פרויקטים של תמ״א 38 ברחבי הארץ.

2. רשויות מקומיות אימצו מדיניות עצמאית

חלק מהערים – כמו תל אביב, רמת גן, ראשון לציון – יצרו תוכניות משלימות מקומיות שנותנות מסלול דומה לתמ״א 38, אך מבוקר יותר.

לדוגמה:

• הגבלת מספר הקומות

• דרישה לשיפור תשתיות מקביל

• הדגש על התחדשות עירונית כוללנית (לא בניין בודד)

• תמרוץ לפרויקטים באזורים פחות חזקים כלכלית

3. תכנון חדש לפי "תיקון 4" ו־"רפורמת רשות הרישוי"

הרשות להתחדשות עירונית קידמה תיקונים שמאפשרים ליזמים לקבל היתר בנייה במסלול מהיר, אך מחייבים הליך תכנוני כולל. התיקונים שואפים לשלב בין בטיחות, צפיפות סבירה, ותרומה אורבנית ארוכת טווח.

4. אזורים פריפריאליים כמעט לא נהנים מהחלופות

למרות ההצהרות, באזורים רבים – בעיקר בפריפריה וביישובים קטנים – קשה להניע פרויקטים של התחדשות בגלל רווחיות נמוכה. התמ״א סיפקה פתרון יחסי גם לאזורים כאלו, אך ביטולה הותיר חלל שטרם מולא.

מה היתרונות והחסרונות במצב הנוכחי?

יתרונות:

• יותר שליטה לרשויות המקומיות

• תכנון מותאם לשכונה ולא רק לבניין

• דרישה לתשתיות משלימות

• תמרוץ לפרויקטים איכותיים ולא רק רווחיים

חסרונות:

• פחות ודאות לדיירים ויזמים

• זמני תכנון ארוכים יותר

• קושי בפרויקטים קטנים או אזורים חלשים כלכלית

• חוסר אחידות בין רשויות – מה שמקשה על מדיניות ארצית

מה צפוי בהמשך?

שנת 2025 נחשבת לנקודת ביניים – לא לגמר הסיפור. תחום ההתחדשות העירונית בישראל ממשיך לעבור שינויים ולחפש מודלים עדכניים יותר. להלן כמה מגמות בולטות:

חיזוק מגמה של תוכניות רובעיות

במקום כל בניין לעצמו – הדגש עובר לתכנון אזורי: רחובות, שכונות או מתחמים שלמים שזוכים לאישור כולל, המאפשר גם לתכנן תשתיות, גינות, חניות ושירותים ציבוריים כחלק אינטגרלי מהבנייה.

תמרוץ חכם של אזורים חלשים

משרד השיכון והרשות להתחדשות עירונית פועלים לגיבוש כלים שיאפשרו לתת ליזמים תמריצים כלכליים גם בפריפריה – כמו הגדלת זכויות במרכז בתמורה לפרויקטים בפריפריה ("קרוס-סובסידיה").

פיתוח כלים פיננסיים לדיירים

חברות מימון, בנקים ומוסדות ציבוריים מפתחים מסלולים שיאפשרו לדיירים לתמוך בפרויקט גם כשאין רווחיות גבוהה, תוך ליווי פיננסי בטוח ומבוקר.

שקיפות גבוהה יותר בתהליך

העתיד הולך לכיוון של שקיפות בין כל השותפים – דיירים, יזמים, רשויות. טפסים אחידים, מעקב דיגיטלי אחרי התקדמות התהליך, וחובת יידוע מתקדמים לסטנדרט חדש.

מה דיירים צריכים לדעת לפני כניסה לפרויקט כיום?

• בדקו אם הבניין שלכם נכלל בתוכנית מקומית חדשה

• בררו האם יש יזמים שמתעניינים – ומהם התנאים שהרשות דורשת

• בדקו את נושא אחוז ההסכמה (נכון ל־2025: נדרש לרוב לפחות 66% בפרויקטים של חיזוק, ו־80% בפינוי-בינוי)

• בחרו מפקח מקצועי מטעמכם – כבר בשלבים הראשונים

• אל תמהרו לחתום על הסכם – היוועצו בעו"ד, באדריכל ובמהנדס

הדרך עדיין ארוכה – אבל היא חייבת להתחיל בצעד נכון.

איך מפקח בניה משתלב בפרויקטים כאלה?

הצלחת פרויקט התחדשות עירונית תלויה רבות בפיקוח הדוק ומקצועי לאורך כל הדרך:

• בדיקת תכנון הנדסי מראש

• מעקב אחרי לו"ז וביצוע בפועל

• שמירה על זכויות הדיירים בתהליך

• תיעוד כל שלב – לצרכים משפטיים או טכניים

• תיווך בין יזם, קבלן ודיירים – למניעת סכסוכים

הפיקוח הוא לא רק עין טכנית – אלא גוף מקצועי שמייצג את האינטרס שלכם בשטח, מהיום הראשון ועד למסירה.

לסיכום

תמ״א 38 אולי הסתיימה בגרסתה הקלאסית, אך הצורך בחיזוק מבנים ובהתחדשות עירונית רק הולך וגובר. שנת 2025 מסמנת תקופה של מעבר – ממדיניות כללית לאסטרטגיה מותאמת, מרווחיות בלבד לתכנון ארוך טווח, מאישורי נקודה לחשיבה כוללת.

ההתחדשות לא נעצרה – היא רק משנה צורה. וכמו בכל פרויקט – הצלחה תלויה בידע, ליווי נכון, שיתוף פעולה ומקצועיות.

מתכננים פרויקט חיזוק או פינוי-בינוי בבניין שלכם?
צרו איתנו קשר – מפקח בניה | הכל מתחיל בתכנון נכון – תשתית מתאימה זה שם המשחק!